Denk je eraan om te investeren in je eerste vastgoed of misschien zelfs een opbrengsteigendom? Bedenk dan dat de financieringsvoorwaarden en de fiscaliteit bij de aankoop van vastgoed de afgelopen jaren in België grondig gewijzigd zijn. We zetten de belangrijkste aandachtspunten voor jou even op een rijtje.

1

Zo zijn alvast de voorwaarden om een woning te financieren danig verstrengd. Terwijl banken tot voor 2 jaar hypothecair kredieten verstrekten die 100 procent of zelfs meer dan 100 procent vertegenwoordigden van de aankoopprijs, is die gulle financiering niet meer mogelijk. Vandaag mag het krediet maximaal 90 procent van de aankoopprijs bedragen. Als het van de toezichthouder afhangt (de Nationale Bank) idealiter zelfs maar 80 procent. Dat betekent dat je sowieso minstens 10 procent van je vastgoedproject met eigen middelen moet financieren.

2

Daartegenover staat echter dat hypothecaire kredieten geen recht meer geven op een belastingvermindering. De aflossingen op het krediet kan je niet meer aftrekken van het belastbaar inkomen. Daarom zal je als kandidaat-koper allicht ook sneller geneigd zijn om meer eigen middelen aan te spreken om vastgoed te kopen. Zeker nu de hoge inflatie en de zeer lage spaarrentes in reële termen zeer zwaar interen op je spaargelden.

3

Hou er ook rekening mee dat je in de praktijk veel meer dan 10 procent van de woning zal moeten financieren met je spaargelden. Bij de aankoop van je woning komen immers ook belangrijke kosten kijken. Die zullen de aanvankelijke aankoopprijs van de woning nog eens met minstens 10 procent verhogen. De kosten zijn voornamelijk de dossierkosten die je aan je bankier moet betalen voor de opmaak van een kredietdossier en de notariskosten, in het bijzonder de ereloonnota die je notaris aanrekent om de koop administratief in goede banen te leiden.

4

De belangrijkste kostenpost is van fiscale aard, namelijk de registratierechten. Die bedragen sinds 1 januari 2022 standaard 12 procent in Vlaanderen en 12,5 procent in Wallonië en Brussel. Voordien was dat 10 procent. Daarop gelden nog enkele belangrijke, niet te verwaarlozen, uitzonderingen. Voor de bouw of koop van de enige eigen woning golden verlaagde registratierechten. Die zijn sinds begin dit jaar nog lager, 3 procent in plaats van 6 procent. Bovendien, bij een ingrijpende energetische renovatie of sloop en herbouw van deze woning betaal je nog maar 1 procent registratierechten. Voor zo’n energiezuinige ingreep betaalde je voordien 5 procent registratierechten.

5

Ook een belangrijk aandachtspunt :  vanaf 1 januari 2024 wordt de ‘meeneembaarheid’ van registratierechten afgeschaft. De registratierechten die je betaalde op je vorige woning kan je vanaf dan niet meer aftrekken van de registratierechten op de nieuwe woning.

Hoe dan ook kan je via de verlaagde registratierechten belangrijke eigen spaarmiddelen uitsparen. Die kan je wel op een andere manier aan het werk zetten om te vermijden dat je spaargelden verder eroderen door de inflatie. Bijvoorbeeld door te beleggen in gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) die op de beurs noteren. Via deze GVV’s beleg je op een democratische manier in een goed gespreide vastgoedportefeuille. Daaruit ontvang je ieder jaar ook een mooi inkomen in de vorm van een dividend. En vooral : je vangt de inflatie op, aangezien de onderliggende vastgoedbedrijven dankzij de huurindexering hun reële inkomsten op peil houden.

Heb je een baksteen in de maag of zelfs al één op het oog? -> Contacteer dan jouw adviseur die je met plezier bijstaat!